一个老万科人当起二房东,不卖情怀卖什么?

2015-09-03 13:07:10
来源:新浪乐居
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  面前的warm+公寓创始人、CEO刘智,给乐居记者的第一印象,谦虚、干练、充满激情,像打了鸡血,又保持冷静,很接地气。这位干了18年房地产的“70后”大叔,今年4月,正式把全部精力投入长租公寓事业。

  新浪乐居讯 面前的warm+公寓创始人、CEO刘智,给乐居记者的第一印象,谦虚、干练、充满激情,像打了鸡血,又保持冷静,很接地气。这位干了18年房地产的“70后”大叔,今年4月,正式把全部精力投入长租公寓事业。他和小伙伴们秉持“温暖家·我们家”的理念,不到4个月时间,已经成功吸引了包括知名风投人薛蛮子在内的众多投资人的关注。截至目前,warm+公寓在西丽、科技园、大冲、宝安已经发展了共600多间公寓。他们下一步计划,是今年在深圳开2000间,明年争取达到8000间。

  warm+创始人之一:刘智

  初心:四大要素决定创业方向

  2011年离开万科后,刘智就与几位老同事开始“折腾”。去年年底,通过同事认识从腾讯出来的朱涛后,一拍即合,决定开始一番事业。

  关于创业,他们有一套自己的理论。“决定创业之前,首先要确定创业的方向。优质的创业项目必须具备四个要素:1、市场容量足够大,大势所趋;2、符合政府的政策导向;3、符合基本的生意逻辑;4、事情本身是自己所感兴趣的。”

  长租公寓完全契合这四要素:“首先,房子越来越贵,人们买房年龄逐渐推迟,租房成为趋势,长租公寓市场将有2万亿的体量;其次,北上广深等超大型城市,外来人口众多,需要大量相对廉价的出租房,政府需要企业的补位;再次,随着互联网创业风靡,许多企业都在烧钱,一旦经济泡沫破裂,唯盈利才能生存;最后,由于从事多年房地产工作,搞建筑、玩设计是兴趣所在,和年轻人打交道,能够持续地迸发激情。”

  海雅缤纷家warm+公寓

  在刘智看来,当今大学生毕业后,很少有机会感受尊严、认同和温暖。只有冷漠的保护自己,最终与社会形成隔阂。“每年求职季,一线城市里夹杂在住宅间的‘求职公寓’,数十个高低铺位全部住满,闷热的天气、拥挤的空间,年轻的房客几乎没有交流,沉溺于各自的电脑或手机,每个人的生活用品都堆在床铺边上。”

  “我们希望让这些毕业生们能体面的、安心的、舒适的住下来,运营社区,帮助他们求职、交友、恋爱、结婚、理财、生子、育儿、创业、养老,形成闭环。希望我们的长租公寓是一个平等、互助、友爱、分享的平台。温暖,始终如一”

  确定了要做什么,刘智和朱涛迅速组建了一支“前万科”+“前腾讯”的团队,用互联网思维做长租公寓。其中,7人来自万科住宅设计部门,6人来自腾讯产品团队。

  据乐居记者观察,目前warm+公寓员工不到40人,有着明确的分工:从房源拓展部、设计工程部,到负责产品运营的线上开发部、产品运营部、客服运维部,完整覆盖了“拿房—设计—生产—销售—售后运营”的业务链条,环环相扣,相互协作。

  探索:深耕用户体验 为深漂打造“温暖家”

  在拼专业、拼资本、拼团队的长租公寓市场,warm+决定以自身特长取胜。

  “拿下房源后,我们会依据年轻人喜欢的风格进行重新设计、装修,同时会规模定制家具。最重要的是,我们绝不对房子做隔断。”老万科人刘智,对于旗下房源的设计、装修把控十分严格。他表示,质量过硬的产品,才能收获好口碑。同时,有良好互联网背景的warm+公寓在保证用户体验的前提下,实现产品的快速更新迭代。

  海雅缤纷家公共空间

  目前,除电话客服外,通过warm+的微信公众号,可以实现在线浏览房源、预约看房、在线支付房租及水电费、查询费用、故障报修、预约清洁等功能。微信人工客服的功能也已开通。

  “9月,我们要做自己的APP,搭建warm+线上社区平台。”warm+的用户们未来能够完全在线上平台实现“自管理”:包括办公区域租用、活动召集等等。

  warm+高级产品经理王冠群这样描述公司未来规划:第一阶段,做好产品、提供极致的用户体验;第二阶段,接入各类社区服务、增强用户粘性;第三阶段,进行地产、金融领域的更多探索。

  CEO刘智有着更明确的目标:2015年打基础、炼团队、跑模型、谈合作;2016年,深耕深圳,开始发力,为未来的城市拓展储备资金、团队、品牌力量。争取三年内做到华南区域长租公寓的第一品牌。

  warm+公寓走廊

  “深圳有超过10个品牌的青年公寓,全国甚至有上百个。”刘智认为,做好长租公寓,难点主要在融资和运营。

  融资方面,困难在于能否持续地获得资本的青睐,有持续融资的能力及打造出一支有战斗力的团队;运营方面,困难在于如何尽可能缩短拿房到完工的生产周期,和交付后出租到租完的销售周期。

  凭借多年房地产从业经验,warm+已经解决了今年计划的房源问题,顺利拿到汇景豪苑、水木丹华、大冲城市花园等多套小区房源,签下海雅缤纷家等独栋项目,未来还将有项目和开发商直接签约。

  现状:已有600多间公寓 完成pre-A轮融资

  截至目前,warm+已有600多间公寓,分别位于南山汇景豪苑、西丽水木丹华、华润城大冲城市花园、以及宝安海雅缤纷城对面的独栋公寓。同时,固戍和蛇口的项目正在进行前期的设计和装修。

  “为了提高服务的响应速度,降低管理成本,我们会尽量拿相对集中式的房源。”据悉,目前warm+的产品线暂时分两种:一种是类似海雅缤纷家的独栋房源,另一种则是小区房源,在特定的小区一次性签多套房源,如西丽水木丹华、大冲城市花园等。

  大冲城市花园warm+的客厅

  乐居记者参观了解到,warm+公寓目前房源多为回迁的小区房,和改建的整栋房。以海雅缤纷家为例,前身是一栋快捷酒店。而大部分业主都与warm+签了6-10年以上的租约。

  目前,海雅缤纷家新装修44m2公寓,配备全新的家具家电,月租金约为3000-3300元。周边的高级小区公寓如海雅缤纷城?君誉,49㎡的一房一厅,月租金约为4500元;附近一般的酒店式公寓,月租金为2500-2800元。

  薛蛮子参观warm+公寓

  据悉,warm+公寓近期已经获得数千万pre-A轮融资,并开始启动A轮的融资。在warm+近千平米的办公室,乐居记者恰好看到刘智正与一位风投交流。“今年我们要完成3轮融资,争取在第四季度完成A轮。”融到的资金,会用于warm+团队的建设和产品的研发。据了解,前段时间,国内著名天使投资人薛蛮子,专门花了3个多小时来warm+公寓参观考察。

  愿景:今年完成2000间长租公寓

  问及接下来的愿景,刘智表示,今年计划完成2000多间公寓,明年争取做8000间。“不过,今年年底前,我们主要还是做深圳的市场。”谈及对于国内长租公寓市场的现状,他认为,现在某些青年公寓过分注重营销,而轻视用户体验的方式,并非长远之计。“做长租公寓,最重要的基础,是租客居住的舒适度和对产品的满意度。

  “warm+成功的前提,是跑通模式。”刘智形象地打了个比喻,“warm+未来的模型类似哑铃,中间部分是基于产品的体验,左手抓着金融,右手抓着用户。”刘智和小伙伴们,目前专注做好用户体验,做好品牌和口碑。warm+公寓的团队、模式、供应链、产品线正在逐步完善中。

  warm+公寓的卧室

  传统的长租公寓,通过差价赚取租金。而warm+注重的是用户体验,真正赢利的地方,是押金沉淀和租金流水,带来的潜在金融价值。

  warm+公寓缤纷家夜景

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